Dự án “treo” do nghẽn giải phóng mặt bằng và thiếu vốn

18:00, 13/12/2018

(Chinhphu.vn) - Năm 2018, thị trường bất động sản cả nước và TPHCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Trong bối cảnh kinh tế chung vẫn tiếp tục khởi sắc thì hiện tượng “chững” lại của một thị trường vốn rất sôi động và thường biến thiên cùng chiều với hơi thở của nền kinh tế có vẻ là một nghịch lý.

Theo thống kê chưa chính thức, cả nước có tới hàng ngàn dự án treo, gây lãng phí nguồn lực đất đai và bức xúc trong xã hội... Ảnh: VGP

Không thể thi công với mặt bằng kiểu “da báo”

Phần nào gián tiếp giải thích cho sự im lìm “lạ đời” của thị trường bất động sản năm qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây đã nêu ra hàng loạt điểm nghẽn “tích lũy” mà hai trong số đó là nút thắt về giải phóng mặt bằng và nguồn vốn tài trợ cho cả người xây nhà lẫn bên có nhu cầu nhà ở.

Theo TS Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - hiện công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp (DN) khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên nhiều dự án rơi vào tình trạng dở dang kiểu "da báo", không thể tiếp tục triển khai.

Nếu căn cứ vào Điều 62 của Luật Đất đai về việc “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, với những dự án khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, khu nhà ở sinh viên, nhà ở xã hội..., người đại diện HoREA tin rằng tổ chức phát triển quỹ đất (có thể hiểu là Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) có thể thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất cho đầu tư phát triển. Sau đó, cơ quan này sẽ tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư. Phần chênh lệch địa tô với khoản chi bồi thường - giải phóng mặt bằng trước đó sẽ được nộp vào ngân sách.

HoREA cho rằng phương thức này vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong giải phóng mặt bằng, đồng thời có thể hạn chế phát sinh khiếu kiện.

Tuy nhiên, đây là “phép tính” dài hạn, còn trước mắt, để xử lý rốt ráo hiện tượng “da báo” hiện nay tại các dự án, HoREA đề nghị Ủy ban Nhân dân TPHCM có phương thức hỗ trợ các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dở dang từ 80% diện tích trở lên được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại để DN hoàn tất công tác bồi thường.

Cả người xây nhà lẫn người mua nhà đều… thiếu tiền!

Thống kê 9 tháng đầu năm 2018 tại TPHCM cho thấy lượng nhà ở trung cấp và bình dân cung ứng thêm cho thị trường đột ngột lao dốc so với cùng kỳ năm 2017 - căn hộ trung cấp giảm 37,5%; căn hộ bình dân thậm chí giảm đến 68%. Bên cạnh nguyên nhân giải phóng mặt bằng “ì ạch”, thiếu “đất sạch” để thi công, bị “chôn vốn” vào khâu chuẩn bị dự án, DN bất động sản còn đang phải chật vật xoay sở trước lộ trình siết tín dụng của ngành ngân hàng - nơi trước nay vẫn sắm  vai “nhà tài trợ vàng” cho thị trường nhà đất.

Theo lý thuyết, trong trường hợp trên, các nhà phát triển bất động sản sẽ phải tìm đến những kênh cung ứng vốn khác như thị trường chứng khoán, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản. Thế nhưng trên thực tế, để thực hiện được những giải pháp ấy lúc này là chuyện không hề đơn giản, nhất là trong bối cảnh cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản duy nhất với số vốn điều lệ vỏn vẹn 50 tỷ đồng (Quỹ TCREIT thuộc Techcombank), còn thị trường chứng khoán thì đang “dẫm chân tại chỗ” với mức điểm (VNIndex) chả nhích thêm là bao so với một năm về trước.

Trong khi đó, động lực để các nhà phát triển bất động sản hăng hái hơn khi tìm vốn lại “giảm nhiệt” hẳn do phần đông người có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn đang eo hẹp tài chính. Theo đó, với mảng nhà ở xã hội (NOXH) - sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng khép lại - ngân sách vẫn chưa thể bố trí được “vốn mồi” để khởi động chính sách NOXH theo Luật Nhà ở 2014. Số vốn Ngân hàng Chính sách xã hội dành để thực hiện chủ trương này tại TPHCM tới hết năm 2018 cũng chỉ là 50 tỷ đồng - “như muối bỏ bể”. Nhóm các ngân hàng được chỉ định cho vay NOXH như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank thì chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất nên lượng người tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này là rất hạn chế.

Dù những chính sách trọng yếu trên đây về tài trợ vốn cho nhà đất đang “chậm chân”, HoREA vẫn tin rằng về lâu dài, chính sách cũng cần tiếp tục mở thêm vùng “tài trợ lãi suất” tới những người mua căn nhà đầu tiên theo cách mà Quỹ phát triển nhà ở TPHCM đã làm để hỗ trợ cho hơn 4.000 cán bộ, công nhân viên mua nhà trong suốt 12 năm qua.  

Phương Hiền