Cần giải quyết triệt để vướng mắc chung cư

Luật Nhà ở 2014 có thêm nhiều quy định mới về công tác quản lý chung cư, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị chung cư rất cần có hướng dẫn cụ thể. Ảnh: VGP/Nguyễn Bảo

Tại hội thảo “Công tác quản lý Nhà nước về chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh” ngày 24/7, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TPHCM) cho biết, từ ngày 13/5 đến ngày 12/6 vừa qua, Đoàn kiểm tra thành phố đã tổ chức kiểm tra 30 chung cư. Đây là đợt kiểm tra theo kế hoạch nhằm kiểm tra toàn diện nhà chung cư trên địa bàn thành phố.

Kết quả cho thấy, có 19/20 chung cư có vi phạm xây dựng như phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định, sửa chữa căn hộ, làm thay đổi thiết kế so với bản vẽ… làm ảnh hưởng đến kiến trúc, kết cấu công trình, làm tăng tải trọng của công trình.

Ngoài ra, có đến 10/30 chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân vì chủ đầu tư đang nộp hồ sơ lên các cơ quan chức năng, hoặc mới nghiệm thu đưa vào sử dụng, hoặc chủ đầu tư đang thế chấp tài sản tại ngân hàng.

Cũng theo ông Nguyễn Thanh Hải, rất nhiều chung cư đang xảy ra những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị, giữa ban quản trị và cư dân về phí dịch vụ quản lý chung cư, phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư, tranh chấp quyền sở hữu riêng, chung…

Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này, theo ông Hải là do các văn bản pháp luật hiện còn chưa thống nhất, còn chồng chéo dẫn đến quyền lợi, trách nhiệm của các bên chưa rõ ràng.

Bên cạnh đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương chưa tốt, các hành vi vi phạm trong các tòa nhà chung cư chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời.

Ngoài ra, ông Hải cho rằng, ở nhiều nơi, người dân cũng không chấp hành tốt các nội quy quản lý chung cư, hoặc ban quản trị không làm tròn trách nhiệm được giao.

Đại diện các chủ đầu tư, ban quản trị ở một số chung cư phát biểu tại hội thảo cũng đồng tình rằng, để giải quyết được những vướng mắc trên, các quy định của pháp luật cần đảm bảo được quyền lợi, nghĩa vụ cho tất cả các bên liên quan là chủ đầu tư, ban quản trị chung cư và cư dân một cách cụ thể, rõ ràng.

Bà Đặng Thị Thanh Son, đại diện cho Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam cho rằng, cần phải soạn thảo lại các điều khoản liên quan đến xử lý vi phạm trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sắp ban hành thay thế cho quy chế cũ do Bộ Xây dựng ban hành. Trong đó, cần bổ sung một cách chi tiết, rõ ràng các mức phạt, biện pháp chế tài cho các hành vi vi phạm quản lý sử dụng nhà cung cư.

Cũng theo bà Son, cần chỉ định cụ thể cơ quan, tổ chức xử lý các hành vi vi phạm, đồng thời có sự kết nối, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan chức năng và các đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Bà Huỳnh Ngọc Hiệp, Giám đốc Ban Quản lý dự án của Công ty cổ phần SAVISTA cho rằng, Bộ Xây dựng nên định nghĩa rõ chức năng giám sát doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư của ban quản trị và  xây dựng mẫu quy chế hoạt động của ban quản trị chung cư. Theo đó, cần quy định rõ trách nhiệm công việc của từng mảng công việc cụ thể như hệ thống kỹ thuật, tài chính, giải quyết khiếu nại khách hàng, pháp lý, đối ngoại, đảm bảo việc thu chi quản lý tài chính minh bạch rõ ràng, thống nhất. Theo bà Hiệp, điều này sẽ hạn chế phát sinh những mâu thuẫn giữa ban quản trị và chủ đầu tư.

Còn ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị nhiều giải pháp để giải quyết các hiện tượng sai phạm, tranh chấp diễn ra tại các chung cư hiện nay.

Theo đó, ông Hùng đề xuất Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn, chế tài cụ thể đối với những vi phạm trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư như chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định và hướng dẫn tháo gỡ khó khăn khi tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, sử dụng nhà chung cư theo quy định dù đã nhiều lần triệu tập.

Cũng theo ông Hùng, cần có quy định chi tiết mô hình hoạt động của ban quản trị chung cư vì theo Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực từ ngày 1/7 vừa qua thì ban quản trị hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã.

Ông Hùng cũng kiến nghị xác định cụ thể hơn số lượng thành viên ban quản trị đối với tòa nhà hoặc cụm chung cư. Theo ông Hùng, mỗi tòa nhà chỉ nên có từ 5-7 thành viên, thay vì 5-15 thành viên như hiện nay.

Ngoài ra, cần có xử lý, chế tài cụ thể đối với doanh nghiệp khi đầu tư xây dựng chung cư không đảm bảo chất lượng công trình, sau khi bán nhà cho người mua không lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Nguyễn Bảo