Hoàn thiện cơ sở pháp lý để tránh các ‘cú sốc’ bất động sản

14:15, 03/12/2019

(Chinhphu.vn) - Từ trường hợp dự án Cocobay Đà Nẵng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch-condotel và bảo đảm lợi ích hợp pháp của khách hàng -nhà đầu tư thứ cấp.

HoREA cho biết, từ năm 2016 đến nay, Hiệp hội đã liên tục cảnh báo về những “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng) đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel).

Theo HoREA, đây là một “cú sốc” nặng và gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, khách hàng tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.   

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự có liên quan đến condotel.

Thị trường condotel hoạt động rất nhộn nhịp trên thực tế nhưng chưa có một khung pháp lý hoàn chỉnh nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Ảnh minh họa

Đề nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn cho người mua condotel

Cụ thể, HoREA đề nghị xác định “đất du lịch” là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung “đất du lịch” vào Điều 153 Luật Đất đai 2013 để tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với “đất du lịch”.

Nhận thấy, phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực ven biển, sông nước, hải đảo, vùng trung du, miền núi, biên giới, trong đó có một số vị trí nhạy cảm về quốc phòng, an ninh. “Đất du lịch” có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” theo thời hạn của dự án.  

Để bảo đảm mức thu hợp lý và không để bị thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước, Hiệp hội đề nghị Bộ TN&MT phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ quyết định phương thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp lý đối với các dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, đề nghị lưu ý đặc điểm các dự án du lịch nghỉ dưỡng (không có bán căn hộ condotel) thì thời gian hoàn vốn rất dài, thường trên dưới 20 năm.

Về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất cho người mua căn hộ condotel, Hiệp hội đề nghị cấp “sổ đỏ” có thời hạn theo thời hạn của dự án cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.

Về thủ tục hành chính, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp "sổ đỏ" căn hộ condotel cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên “sổ đỏ” cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ để hướng dẫn các địa phương về việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng.

Lấp “lỗ hổng” còn lỏng lẻo

Qua nghiên cứu Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ Luật Dân sự, Hiệp hội nhận thấy có những điểm quy định còn lỏng lẻo, trở thành kẽ hở để nhiều nhà đầu tư lợi dụng, gây rủi ro cho khách hàng.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện bán “công trình xây dựng hình thành trong tương lai” (trong đó có căn hộ condotel) lỏng lẻo hơn điều kiện bán “nhà ở hình thành trong tương lai”, vì đã không yêu cầu chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện được huy động vốn và phải có bảo lãnh ngân hàng.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng không quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản trước thời điểm giao kết hợp đồng, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… nên các chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án condotel hình thành trong tương lai, đã “tận dụng tối đa” các quy định của pháp luật dân sự để huy động vốn với giá trị rất lớn, thậm chí đến hơn 90% giá trị hợp đồng.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị khẩn trương sửa đổi, bổ sung quy định trong các luật này để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đã bán condotel cho khách hàng. Như vậy, dự án condotel không còn thuộc về một chủ sở hữu mà trở thành tài sản đa sở hữu, do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sớm trình Chính phủ xem xét để các Bộ ban hành Quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu và quy định về quyền ra quyết định của các đồng sở hữu đối với tài sản là sở hữu chung theo phần phù hợp.

Đồng thời HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel; minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấpđược hưởng và thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Thu Lê