Hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”

07/08/2014 1:20 PM

(HCM Cityweb) - Ngày 06- 8, tại Hà Nội, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng SuMi Trust Nhật Bản (SuMi TRUST) đã tổ chức hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”.

Toàn cảnh Hội thảo

Hội thảo là diễn đàn để các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cơ quan quản lý nhà nước, các định chế tài chính và các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản (BĐS) và các doanh nghiệp liên quan gặp gỡ, trao đổi về tình hình thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, những giải pháp và định hướng chính sách sắp tới, vai trò của các định chế tài chính trên thị trường và đặc biệt là trao đổi về kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc  giảm thiểu tác động tiêu cực của  nền kinh tế bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh trong thời kỳ này, qua đó, góp phần tư vấn chính sách quản lý thị trường BĐS cho Chính phủ Việt Nam.

Hội thảo tập trung vào các nội dung chính: tổng quan và thực trạng thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay và những gợi ý về giải pháp; định hướng chính sách quản lý phát triển thị trường BĐS và nhà ở tại Việt Nam; vai trò của các định chế tài chính đối với việc phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam; kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của  nền kinh tế bong bóng BĐS, theo quan điểm của chính phủ; kinh nghiệm của các NHTM Nhật Bản trong vấn đề xử lý nợ xấu và phòng ngừa rủi ro liên quan tới BĐS.

Ông Kazuhisa Koashi báo cáo tham luận tại Hội thảo

Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế, xét cả về mặt quy mô giá trị và sức lan tỏa. Tuy mới hình thành chưa lâu (từ đầu những năm 1990), thị trường BĐS Việt Nam đã đạt được một số kết quả đáng khích lệ. Cụ thể, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện; hàng hóa trên thị trường BĐS ngày càng đa dạng (nhất là phân khúc nhà ở); giá cả bất động sản và phương thức giao dịch bất động sản dần được thực hiện theo cơ chế thị trường; thị trường bất động sản cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài (theo Bộ KHĐT, đến nay có đến 407 dự án giá trị đăng ký 49 tỷ USD,  chiếm 21% tổng giá trị FDI đăng ký); từng bước hình thành chủ thể tham gia thị trường BĐS.

Ông Đặng Hùng Võ báo cáo tham luận tại Hội thảo

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam cũng còn nhiều tồn tại như: thị trường phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng"; đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Việc áp dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) trong việc định giá bất động sản, tập trung vào phân tích dòng tiền từ BĐS, có thể phù hợp hơn. DCF được coi là một phương pháp định giá  đáng tin cậy ở những thị trường BĐS phát triển; giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của người dân; khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thị trường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối; cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với Trong quá trình phát triển thị trường BĐS, các định chế tài chính luôn đóng vai trò quan trọng, vừa tiếp sức cho thị trường phát triển, vừa chịu tác động, nhất là khi tỷ lệ nợ xấu cao và tăng trưởng tín dụng bị hạn chế. Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng, trong khi các nguồn vốn từ các ĐCTC khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm….v.v)  còn hạn chế.

Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77.000 tỷ đồng năm 2013. Tuy dư nợ BĐS của ngân hàng chưa cao, nhưng tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng lại chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 65%). Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Với tính chất như vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam.


Các diễn giả Nhật Bản cho rằng Việt Nam có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm: cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay); từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng; cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng: Kinh nghiệm cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả…


Cũng tại Hội thảo, các diễn giả Việt Nam đề xuất một số giải pháp như sau: hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường BĐS (luật Nhà ở sửa đổi, luật kinh doanh BĐS sửa đổi, quy định xử lý TSĐB…); hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các ĐCTC, sản phẩm tài chính BĐS phát triển: Quỹ tín thác BĐS – REIT; cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia); chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; thành lập công ty/trung tâm định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS); trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS; cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính; tăng room cho nhà đầu tư nước ngoài, kể cả lĩnh vực BĐS; phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; điều chỉnh, tháo gỡ vướng mắc của các gói tín dụng (gói 30.000 tỷ đồng…); đẩy mạnh xử lý nợ xấu (tạo lập thị trưởng mua-bán nợ xấu và xử lý TSĐB); đẩy nhanh thủ tục giải ngân đầu tư công; điều chỉnh trọng số rủi ro cho vay BĐS; NHTM thiết kế sản phẩm tín dụng và dịch vụ cho thị trường BĐS phù hợp hơn; quản lý thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn qua các công cụ thuế, phí và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường; nghiên cứu phương thức quản lý thị trường và phát triển tài chính BĐS của Nhật Bản.


Hà Trang

Top