HoREA đề xuất hàng loạt giải pháp gỡ rối tranh chấp nhà chung cư

16:26, 07/03/2019

(Chinhphu.vn) - HoREA kiến nghị ban hành các quy định ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư về tiến độ bàn giao nhà, tiến độ làm "sổ đỏ", cũng như các biện pháp xử lý nghiêm khắc những chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, không được người mua nhà đồng ý hoặc những chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đảm bảo an toàn, chưa nghiệm thu công trình.

TPHCM hiện còn hàng trăm chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có nhiều chung cư được xếp vào cấp D (mức độ nguy hiểm, cần di dời, phá dỡ khẩn cấp). Ảnh: VGP

Hiện trạng chung cư tại TPHCM

Theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện toàn địa bàn có gần 1.370 chung cư với hơn 140 nghìn căn hộ (gấp 2 lần so với năm 2009 và gấp 5,5 lần so với năm 1975). Trong đó, 474 chung cư cũ với 574 lô - được xây dựng trước năm 1975 - nhìn chung đang thiếu nhiều tiện ích (kể cả hệ thống phòng cháy chữa cháy) hoặc đang xuống cấp do các cấu kiện, liên kết bị lão hóa…

Tuy nhiên ở những chung cư này, công tác phá dỡ, xây dựng lại cũng gặp không ít vướng mắc. Đơn cử như, Nghị định 101/2015/NĐ-CP hiện quy định muốn phá dỡ nhà chung cư cấp A, B, C phải "được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư". Trong khi Luật Nhà ở hồi năm 2005 từng quy định chỉ cần 2/3 chủ sở hữu chung cư đồng ý là đủ.

Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, chỉ tiêu dân số tại Nghị định trên cũng không có tính ưu đãi đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ nhằm thu hút chủ đầu tư tích cực tham gia theo phương thức xã hội hóa. Tương tự, ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ dù có đề cập tại Nghị định 101 nhưng cũng chưa được hướng dẫn thực hiện. Vì vậy, trên thực tế chưa thể áp dụng cho trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang đô thị.

Với các chung cư mới hơn, “vấn nạn” chủ yếu xoay quanh các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. Đáng chú ý, thống kê của HoREA cho rằng tình hình tranh chấp tại các chung cư có biểu hiện gia tăng. Theo đó, toàn TPHCM hiện có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

Nổi bật nhất là các tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư và công tác quản lý chung cư.

Tiếp đó là những tranh chấp liên quan tới phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...), tranh chấp về chất lượng xây dựng, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy, về tiến độ bàn giao nhà, giao sổ đỏ…

Đề xuất gỡ rối cho tranh chấp nhà chung cư

Nhân hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư" ngày 07/03/2019 do Bộ Xây dựng tổ chức, HoREA đã gửi đến các cơ quan chức năng hàng loạt đề xuất để tháo gỡ các bất cập.

Trước hết, người đại diện HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các vi phạm về nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì với những chung cư xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005. Đồng thời thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị - người đại diện cư dân. Và cũng để tạo điều kiện cho Ban quản trị thực hiện tốt hơn chức năng, nhiệm vụ của mình, HoREA cho rằng Bộ Xây dựng cần phối hợp với Bộ Công an để cấp con dấu cho Ban quản trị như quy định của Luật Nhà ở 2014.

Ngoài ra, để phòng chống hiện tượng lạm quyền, trục lợi, pháp luật cũng cần yêu cầu chủ tài khoản của Ban quản trị chung cư phải gồm từ hai người trở lên.

Những biện pháp buộc đơn vị quản lý, vận hành chung cư chứng minh năng lực tài chính để có trách nhiệm bồi thường dân sự khi xảy ra các sự cố cũng cần được quy định rõ.

Liên quan tới các vi phạm của chủ đầu tư, HoREA cũng đề nghị cần ban hành nhiều quy định chặt chẽ để ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư với người mua nhà về tiến độ bàn giao nhà, tiến độ làm "sổ đỏ". “Cần có biện pháp xử lý nghiêm các chủ đầu tư thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc không được người mua nhà đồng ý. Những chủ đầu tư đưa dân vào ở khi chưa đảm bảo an toàn, chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình cũng phải bị chế tài nghiêm khắc”, chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Người đại diện HoREA cũng kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi quy định phá dỡ nhà chung cư (tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP) theo hướng “với chung cư hạng A,B,C chỉ cần 2/3 (hoặc 3/4) chủ sở hữu chung cư đồng ý”. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh cũng cần được giao quyền quyết định chỉ tiêu dân số đối với dự án xây dựng lại chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tế địa phương; Các hướng dẫn về miễn tiền sử dụng đất tại dự án xây dựng lại chung cư cũ kết hợp chỉnh trang khu vực cần sớm được ban hành…

Trong một kiến nghị có tính tổng quát nhất, HoREA tin rằng đã tới lúc cần xem xét xây dựng "Luật Chung cư" để có thể đủ sức đáp ứng các yêu cầu quản lý, phát triển chung cư trong những năm sắp tới.

Phương Hiền