Ngăn ngừa tranh chấp: Nhà nước cần “quản” quỹ bảo trì chung cư?

TPHCM hiện vẫn còn nhiều chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 đang được bảo trì bằng ngân sách nhà nước. Ảnh: VGP

Đề xuất “trả góp” quỹ bảo trì khi đã có ban quản trị

Nhân phiên giải trình của Bộ Xây dựng trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về thực hiện các quy định pháp luật liên quan tới quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) một lần nữa đã gửi đến cơ quan chức năng một số kiến giải.

Theo đó, HoREA một lần nữa cho rằng việc thu đủ phí bảo trì 2% ngay lúc nhận bàn giao nhà là không cần thiết vì đây là giai đoạn nhà thầu vẫn còn trách nhiệm bảo hành. Bên cạnh đó, đóng thêm 2% sẽ tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Do đó, HoREA đề xuất cho cư dân “trả góp” phí bảo trì tối thiểu là 60 tháng.

Theo HoREA, cư dân bắt đầu đóng quỹ kiểu “trả góp” tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu ban quản trị. Quỹ lúc này sẽ được kiểm soát và quyết định chi tiêu bởi ban quản trị. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của phương án này là làm thế nào để huy động thêm tiền bảo trì chung cư sau khi quỹ ban đầu đã sử dụng hết do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định vấn đề này.

Thế nên HoREA cũng cho rằng cần bổ sung Điều 108 Luật Nhà ở 2014 theo hướng “sau khi đã sử dụng hết phí bảo trì thì cư dân cần họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng thêm; Khoản tiền này có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư quản lý”.

Muốn nhà nước quản quỹ bảo trì để “chăm sóc” chung cư “trọn đời”

Trong một phương án khác, HoREA đặt vấn đề quỹ bảo trì sẽ do Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng để bảo trì chung cư trên địa bàn, với sự giám sát của ban quản trị chung cư. “Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng có ưu điểm là chung cư sẽ được bảo trì suốt vòng đời. Bởi lẽ, sau khi đã sử dụng hết số phí bảo trì ban đầu, nếu không thể huy động thêm thì Nhà nước vẫn chịu trách nhiệm bảo trì chung cư như đang làm hiện nay”, chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu giải thích.

Thật vậy, thông thường quỹ bảo trì chung cư sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15-20 năm. Và thực tế cho thấy công tác thu thêm tiền cư dân để bảo trì chung cư ở giai đoạn sau rất khó khăn. “Điển hình là 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 tại TPHCM, hiện đang được bảo trì bằng ngân sách nhà nước. TPHCM cũng đang phải thực hiện Chương trình cải tạo, xây dựng lại số chung cư này”, bản kiến nghị của HoREA nêu ví dụ điển hình.

Riêng về những trường hợp chưa đóng kinh phí bảo trì trước và sau Luật Nhà ở 2005, HoREA cho rằng các quy định pháp luật hiện tại đã khá đầy đủ để xử lý. Những tranh chấp còn “dây dưa” này là do khâu thực thi pháp luật của các địa phương chưa quyết liệt. “Hiệp hội kiến nghị Chính phủ yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố chỉ đạo thực hiện đúng các quy định pháp luật để xử lý dứt điểm các tranh chấp về nghĩa vụ đóng phí bảo trì chung cư”, người đại diện HoREA nói thêm.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng cần bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD theo hướng tăng cường vai trò của các cơ quan chức năng trên địa bàn, trước hết là UBND cấp phường, quận và Sở Xây dựng đối với việc quản lý, sử dụng và giải quyết vướng mắc liên quan tới phí bảo trì chung cư.

Trên thực tế, có tranh chấp dù đã được tòa án can thiệp nhưng sau đó chính quyền địa phương với các lực lượng phối hợp (công an, dân phòng…) cùng cư dân tại chỗ đã phải rất “vất vả” mới có thể trấn áp, trục xuất được những ban quản lý “tham quyền cố vị” ra khỏi chung cư. Bởi quy định thu 2% phí bảo trì ngay khi bàn giao nhà và giao luôn số tiền này cho ban quản lý “tạm thời” - vốn thường có “dây mơ rễ má” với chủ đầu tư - đã khiến lực lượng này có thêm động cơ “xẻ thịt” quỹ bảo trì và “cù nhây” trong chuyện bàn giao quỹ cho đại diện cư dân (ban quản trị).        

Phương Hiền