Bảng giá đất điều chỉnh không làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trước đó, có một số ý kiến cho rằng Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bởi khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua, từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao.

Giải đáp ý kiến trên, Sở TN&MT cho biết, việc điều chỉnh Bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư.

Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại Bảng giá đất.

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại Bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế. Việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, thị trường bất động sản hoạt động theo nguyên tắc cung cầu, do đó, chi phí đầu vào để tạo ra bất động sản được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường. Vì vậy, việc điều chỉnh Bảng giá đất theo giá thực tế tại địa phương không làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Bảng giá đất điều chỉnh chưa có tác động đến thuế sử dụng đất

Cũng theo Sở TN&MT, đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, giá đất là một trong các khoản chi phí đầu vào của nền sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ. Các chi phí này về nguyên tắc là chi phí theo giá cả thị trường.

Do đó, trong 12 trường hợp áp dụng Bảng giá đất thì có 2 trường hợp sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh, đó là tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Nếu giá đất tăng thì các khoản thuế này sẽ tăng, dẫn đến chi phí đầu vào của nền sản xuất sẽ tăng.

Đối với trường hợp tính thuế sử dụng đất, mức thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trước đây được xác định theo công thức tính là 0,03% x giá tại Bảng giá đất x diện tích đất trong ngắn hạn. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì Bảng giá đất để tính thuế phi nông nghiệp ổn định 5 năm kể từ ngày 1/1/2012. Tính đến nay, Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 của UBND TPHCM đang được áp dụng trong chu kỳ thứ 3 và sẽ kết thúc vào 31/12/2027; đến ngày 1/1/2028 mới áp dụng bảng giá đất mới cho chu kỳ 5 năm tiếp theo. Do đó, Bảng giá đất điều chỉnh sẽ không ảnh hưởng đến thu thuế phi nông nghiệp từ nay đến 2027.

Cũng theo Sở TN&MT, trường hợp này có tác động đến tất cả người dân và hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế. Tuy nhiên, từ nay đến hết 2027, các chi phí này vẫn giữ ổn định như trước đây nên không có tác động tiêu cực đến kinh tế Thành phố.

Đối với trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định đơn giá thuê đất được tính theo tỉ lệ % trên đơn giá đất (từ 1% đến 3%), do đó UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 50/2014 quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn Thành phố, theo đó quy định tỉ lệ từ 1% đến 2%.

Hiện nay, Nghị định số 103/2024 quy định đơn giá thuê đất được tính theo tỉ lệ % trên đơn giá đất (từ 0,25% đến 3%).

Do đó, để tránh xáo trộn các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho nền kinh tế phục hồi và phát triển, trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố sẽ điều chỉnh tỉ lệ thu thuế cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội tại Thành phố.

Xét tổng thể nền kinh tế Thành phố thì đơn giá thuê đất có ảnh hưởng hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, giải quyết được vấn đề này sẽ đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh được ổn định vì không làm tăng chỉ phí giá thuê đất.

Sở TN&MT khẳng định, Bảng giá đất điều chỉnh đã đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Do đó, Nhà nước sẽ điều tiết chênh lệch địa tô để đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố nhằm phục vụ lợi ích của nhân dân Thành phố.

Như vậy, khi giải quyết được vấn đề trên, Bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế của Thành phố, huy động được nguồn lực tạo động lực để nền kinh tế Thành phố phục hồi và phát triển.

Anh Thơ