Ông Lê Hoàng Châu: Quy định cấm phân lô bán nền chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định số 83/2024 quy định việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn.

Cụ thể tại Điều 2, Quyết định 83/2024 của UBND TPHCM quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TPHCM không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Quy định trên áp dụng ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 2 của Quyết định này là chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TPHCM, đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.

Như vậy, Quyết định 83/2024 quy định các chủ đầu tư dự án trên toàn địa bàn TPHCM không được phép phân lô bán nền trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, bao gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ. Quyết định có hiệu lực từ ngày 21/10.

Trước Quyết định nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định quy định này chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, theo quy định này, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại 16 quận và TP. Thủ Đức.

Riêng với 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc các huyện và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Tránh tình trạng người dân xây dựng trái phép, không phép

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, phân lô bán nền trên địa bàn Thành phố rất lớn, bởi vậy đã xuất hiện một số đầu nậu lợi dụng nhu cầu về nhà ở của người dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp để kinh doanh hoặc phân chia một căn nhà thành nhiều căn nhỏ.

Sau đó, các đối tượng thực hiện mua bán dưới hình thức vi bằng, dẫn đến tình hình xây dựng trên địa bàn một số quận ven và huyện ngoại thành diễn biến phức tạp.

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa tại Thành phố diễn ra nhanh, tình hình tăng dân số cơ học cao dẫn đến nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tăng cao, làm phát sinh tình trạng mua, bán đất nông nghiệp, phân lô trái phép, xây dựng trên đất nông nghiệp...

Ngoài ra, Sở Xây dựng giải thích, hiện Thành phố đang xây dựng Đề án "Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TPHCM) giai đoạn 2021-2030", theo đó từ nay đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TPHCM.

Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thống nhất việc áp dụng quy định pháp luật trên địa bàn, chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn địa bàn Thành phố phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định.

Đối với các dự án bất động sản có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TPHCM, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư dự án được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, để thống nhất công tác quản lý nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trên địa bàn các xã, thị trấn, huyện của TPHCM, đồng thời tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo Quy chế quản lý kiến trúc, việc UBND TPHCM ban hành Quyết định quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố là cần thiết.

Quy định cần tuân thủ pháp luật và phù hợp thực tiễn

Đối với giải thích của Sở Xây dựng TPHCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng đề án "Đầu tư - xây dựng các huyện thành quận (hoặc thành phố thuộc TPHCM) giai đoạn 2021-2030" vẫn đang là "đề án", tuy đã đặt mục tiêu "từ nay đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc TPHCM", nhưng hiện nay tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ vẫn đang là huyện thuộc TPHCM chứ chưa phải là quận hoặc thành phố thuộc TPHCM.

"Với tinh thần thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật theo quy định tại Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023 thì tất cả 5 huyện theo luật vẫn thuộc "các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở"," Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, Quyết định này không quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố, mà chỉ quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn xã, thị trấn, huyện của TPHCM phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định" nên cũng chưa thật phù hợp với điều kiện thực tiễn tại TPHCM và nhu cầu của người dân muốn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, nhà ở trên địa bàn 5 huyện này để tự xây dựng nhà ở./.

Anh Thơ