Tăng cường trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong quản lí chung cư

08/03/2022 2:07 PM

(Chinhphu.vn) - Hệ thống pháp luật về nhà chung cư (CC) được cập nhật tương đối đầy đủ. Nhưng trên thực tế, tại các đô thị lớn, vẫn xảy ra ngày càng nhiều tranh chấp, khiếu nại, kéo dài. Kể cả trong thời gian giãn cách vì dịch bệnh.

Tăng cường trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong quản lí chung cư - Ảnh 1.

Vụ hỏa hoạn tại chung cư Carina là bài học lớn cho các đơn vị chức năng trong kiểm tra việc tuân thủ các quy định đảm bảo an toàn chung cư của các chủ đầu tư - Ảnh: VGP

Hệ thống pháp luật về nhà CC luôn được cập nhật

Có thể nói, về quản lí và sử dụng CC, Bộ Xây dựng đã liên tục có những văn bản pháp luật được chỉnh lí, bổ xung để cập nhật tình hình thực tế: Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 áp dụng với nhà CC có mục đích để ở và sử dụng hỗn hợp vào các mục đích khác. Thông tư số 02/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Thay đổi Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD. Mới đây là Thông tư 07/2021/TT-BXD, tiếp tục sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Thông tư số 19/2016/TT-BXD. Văn bản số 05/VBHN-BXD thay thế cho văn bản 04/VBHN-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP…  

Theo đó, các quy định ngày càng được cụ thể hoá chi tiết với đủ các đối tượng: Chủ đầu tư (CĐT), Ban Quản trị (BQT), Ban Quản lí (BQL) và Cư dân. Các vấn đề liên quan đến đa số các tranh chấp như Hội nghị nhà CC lần đầu (tại Điều 13, Thông tư 02/2016/TT-BXD) được quy định rõ hơn trong Thông tư 06/2019/TT-BXD: HN lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, khi có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao. Trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định thì trong thời hạn 7 ngày làm việc, CĐT hoặc đại diện chủ sở hữu phải có văn bản đề nghị UBND cấp xã, phường tổ chức hội nghị. v.v.

Từ tháng 2/2022, loạt quy định xử phạt mới về nhà CC có hiệu lực

Theo Nghị định 16 "Quy định xử phạt hành chính về xây dựng" Chính phủ vừa ban hành, hàng loạt biện pháp xử phạt hành chính vi phạm liên quan đến nhà CC, mức độ từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng được áp dụng. Liên quan đến các loại chủ thể nhà CC:

Đối với CĐT chung cư: Điều 67 quy định: Phạt 80 - 100 triệu đồng nếu: Kinh doanh vũ trường; không mở tài khoản kinh phí bảo trì hoặc mở tài khoản không đúng quy định; không hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà CC; không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập không đúng quy định; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành không đủ năng lực…

Phạt 200-260 triệu đồng nếu CĐT: Không bố trí nhà sinh hoạt cộng đồng; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng; không tổ chức hội nghị nhà CC lần đầu theo quy định…

Đối với BQT nhà chung cư: Điều 69: Phạt 60-80 triệu đồng nếu: Không có văn bản yêu cầu CĐT bàn giao hồ sơ nhà CC; chậm hoặc không có văn bản đề nghị UBND cấp huyện yêu cầu CĐT phải bàn giao hồ sơ nhà; không có văn bản đề nghị CĐT chuyển giao kinh phí bảo trì...

Phạt 100-120 triệu đồng nếu: Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì sai quy định; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành…

Đối với người sử dụng nhà chung cư, Điều 70 nêu rõ: Phạt 20-40 triệu đồng nếu: Gây thấm, dột căn hộ CC không thuộc quyền sở hữu, quản lý; sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ hoặc mất vệ sinh; Sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.

Phạt 60-80 triệu đồng nếu có hành vi: Chiếm dụng diện tích nhà ở, lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng…

Như vậy, hệ thống luật pháp có thể áp dụng trong quản lí, vận hành các khu CC là khá đầy đủ. Vấn đề là cần có sự phối hợp kịp thời của cơ quan chức năng, CĐT và Cư dân.

Với tỉ lệ các CC từ giá rẻ đến cao cấp được đưa vào sử dụng ngày càng tăng, nhất là ở các thành phố lớn, nếu không quản lý tốt, vấn đề xung đột quyền lợi giữa cư dân với BQT/BQL; cư dân với CĐT; CĐT với BQT/ BQL… cũng có xu hướng gia tăng.

Tăng cường trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong quản lí chung cư - Ảnh 2.

Cư dân tại chung cư Saigon Gateway căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư cấp Sổ hồng.

Thực hiện tốt việc kiểm tra, giám sát và xử lý sai phạm

Tại TPHCM, tranh chấp còn diễn ra ở một số CC chỉ vừa đưa vào sử dụng. Theo đánh giá của Sở Xây dựng TPHCM, các tranh chấp, khiếu nại chủ yếu về quyền sở hữu chung, riêng; tổ chức hội nghị CC; bàn giao kinh phí bảo trì, hồ sơ nhà: quản lý vận hành, hoạt động của BQT, CĐT… Tuy nhiên, công tác kiểm tra, thanh tra chưa sát sao. Các vi phạm thường chưa được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và xử lý nghiêm minh. Vì giải quyết chưa kịp thời và đúng hướng, dễ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp kéo dài, căng thẳng.

Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị UBND Thành phố đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế CĐT bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại Tòa án nhân dân (TAND) trong một vụ án dân sự.

Mới đây, Viện Kiểm sát nhân dân TPHCM ban hành cáo trạng và chuyển hồ sơ sang TAND TPHCM để xét xử vụ án "Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy" xảy ra ngày 23/3/2018 tại chung cư Carina, số 1648 Võ Văn Kiệt, P. 16, Q. 8… Các chuyên gia cho rằng, chính quyền các cấp phải đẩy mạnh việc phổ biến, tuyên truyền pháp luật. Tăng cường giám sát các khu CC, nơi tập trung đông dân, nhất là trong thời kỳ dịch bệnh. Kịp thời phát hiện và xử lí nghiêm theo quy định. Không cho phép hiên tượng bao che, tuỳ tiện vì từ "tia lửa" nhỏ dễ dẫn đến những "đám cháy" lớn. BQL cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột. Cư dân cần nâng cao ý thức, vai trò làm chủ để lựa chọn BQT, BQL chất lượng.

Kim Ngân

Top