Bài 3: Triển khai Nghị quyết 98 - Tạo nguồn lực tài chính từ mô hình TOD

TOD: Cơ hội phát triển hạ tầng gắn với phát triển đô thị

TOD (Transit oriented development) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn. TOD thường gắn với các tuyến đường sắt đô thị, lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán.

Nghị quyết 98 cho phép TPHCM được thí điểm thực hiện TOD. Nghị quyết xác định: TOD là mô hình lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường.

Theo Nghị quyết 98, HĐND Thành phố được quyết định sử dụng ngân sách địa phương để triển khai dự án đầu tư công độc lập nhằm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt được cấp có thẩm quyền phê duyệt, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường vành đai 3 thuộc địa phận Thành phố để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án đầu tư phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, các dự án trước đây, khi triển khai chỉ thu hồi đất thuộc phạm vi của dự án sẽ tạo ra một số hạn chế khiến cho việc đấu nối hạ tầng giao thông, công trình phục vụ, điểm dân cư, khai thác quỹ đất hai bên hành lang dự án bị "tách rời" với dự án, không được khai thác hết giá trị, không khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn. Vì vậy, mô hình TOD được kỳ vọng sẽ tạo cơ hội rất lớn để TPHCM phát triển hạ tầng giao thông gắn với phát triển đô thị.

Tại hội thảo "TPHCM sau 1 năm thực thi Nghị quyết số 98 của Quốc hội" do Tạp chí Cộng sản và Học viện Cán bộ TPHCM tổ chức vừa qua, Tiến sĩ Trần Văn, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá: Việc thí điểm mô hình TOD trong Nghị quyết 98 là bước đột phá mạnh mẽ, là một trong những giải pháp quan trọng để giải phóng giá trị đất đai, tạo nguồn tài chính cho phát triển hạ tầng đô thị. Với cơ chế này, Thành phố hoàn toàn có thể huy động tài chính từ đất đai, tạo ra nguồn thu cho ngân sách địa phương ngay cả trước khi thực hiện đầu tư hạ tầng, linh hoạt hơn rất nhiều trong việc quyết định đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo trật tự ưu tiên của mình. Đồng thời đây cũng là tiền đề để TPHCM sử dụng ngân sách địa phương triển khai các dự án đầu tư công, hay các dự án hợp tác công tư đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các tuyến đường bộ, đường sắt, vùng phụ cận các nhà ga, nút giao thông dọc theo tuyến.

Mô hình TOD đang được triển khai ra sao?

Ngày 30/10 vừa qua, Chủ tịch UBND TPHCM ban hành kế hoạch thực hiện các khu vực TOD dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98.

Kế hoạch nhằm khai thác các quỹ đất có điều kiện chỉnh trang, phát triển thuộc khu vực xung quanh nhà ga thuộc tuyến metro số 1, metro số 2, nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa phận TPHCM thông qua quá trình đánh giá hiện trạng và quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất, thực hiện tái định cư, tạo quỹ đất để triển khai thí điểm thực hiện các dự án cải tạo chỉnh trang, đầu tư phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ… theo định hướng phát triển giao thông công cộng.

Các khu vực lựa chọn được chia thành 2 nhóm trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc pháp lý đất…, gồm: Nhóm đầu tư mới tại khu vực là đất trống, hoặc dân cư thưa thớt, hoặc có nhà máy, xí nghiệp dự kiến di dời, thuận lợi để thu hồi, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng mới, hay có phần lớn diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý; Nhóm cải tạo, chỉnh trang khu vực hiện hữu là nơi dân cư có điều kiện đô thị xuống cấp, cần cải tạo chỉnh trang phát triển đô thị, hoặc nơi có một phần diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý.

UBND các quận, huyện tiến hành đánh giá ưu tiên lựa chọn các khu vực TOD đề xuất thực hiện trong giai đoạn 2024-2025 và giai đoạn 2026-2028 dựa trên các nguyên tắc, tiêu chí ưu tiên như dễ triển khai, có thể thực hiện sớm và hiệu quả cao.

Về mô hình và các chức năng cơ bản cho các khu vực TOD, kế hoạch của UBND TPHCM đưa ra 3 mô hình, cụ thể:

Thứ nhất, mô hình TOD tại vùng lõi nhà ga (trong phạm vi bán kính từ 400 đến 500m): Phát triển đô thị mật độ cao tối ưu; đất sử dụng hỗn hợp, đa chức năng, thương mại-dịch vụ kết hợp ở; đi bộ là hình thức đi lại chủ yếu trong khu vực; giao thông đối ngoại chủ yếu bằng đường sắt đô thị.

Thứ hai, mô hình TOD tại vùng chuyển tiếp nhà ga (ngoài phạm vi bán kính 400-500 m và thuộc bán kính 800-1.000 m): Phát triển đô thị mật độ cao; sử dụng đất hỗn hợp với nhà ở và công trình dịch vụ xã hội; giao thông nội khu chủ yếu đi bộ và xe đạp; kết nối giao thông với nhà ga bằng xe buýt hoặc xe cá nhân nhẹ (xe đạp, xe điện…); giao thông đối ngoại chủ yếu vẫn là đường sắt đô thị.

Thứ ba, mô hình đô thị tập trung tại vùng phụ cận các nút giao thông của đường Vành đai 3: Đây là mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng được xác định tại Nghị quyết số 98.

Đối với mô hình này, phát triển đô thị tại vùng phụ cận các nút giao thông đối với các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi với đường Vành đai 3 hoặc tuyến nhánh rẽ của đường Vành đai 3; theo hướng hình thành các khu dân cư tập trung, khu chức năng đô thị, các khu công nghiệp, logistics… phát huy tối đa năng lực khai thác giao thông và hạ tầng kỹ thuật của đường Vành đai 3 và các trục giao thông chính kết nối với đường Vành đai 3.

Phát triển đô thị trung, cao tầng quanh lõi trung tâm, sử dụng đất hỗn hợp khu ở và dịch vụ xã hội; giao thông nội khu chủ yếu xe đạp, xe điện; giao thông đối ngoại chủ yếu kết nối đường nhánh và giao thông công cộng.

Xác định 11 vị trí làm khu đô thị TOD

Theo kế hoạch của UBND TPHCM, dựa vào các nguyên tắc và tiêu chí đã đề ra, từ nay đến năm 2025, Thành phố sẽ triển khai khu vực TOD ở tuyến metro số 2 trên địa bàn quận Tân Phú với quy mô 26,65 ha; tại quân Tân Bình ở Trung tâm triển lãm và trung tâm thể dục thể thao quận Tân Bình, với quy mô 5,1 ha; tại quận Tân Bình và Quận 10 ở khu nằm trên 2 địa bàn 2 quận là Khu C30, có quy mô 160,63 ha, cách tuyến metro số 2 khoảng 800-1.000 m.

Trên địa bàn thành phố Thủ Đức sẽ triển khai khu vực quanh ga Phước Long, quy mô 169,63 ha đối với tuyến metro số 1; khu đất nông trường dừa quy mô 152,6 ha và khu vực phường Long Bình, quy mô 29 ha thuộc dự án Vành đai 3.

Tại huyện Hóc Môn sẽ triển khai mô hình TOD ở khu số 8 xã Tân Hiệp, với quy mô 198,42 ha; khu số 6, xã Xuân Thới Thượng, với quy mô 389,31 ha; khu xã Xuân Thới Sơn có quy mô 104,95 ha thuộc dự án Vành đai 3.

Trong giai đoạn 2026 - 2028, TPHCM sẽ triển khai khu vực TOD tại khu số 1, xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn với quy mô 290,2 ha thuộc dự án Vành đai 3; triển khai khu vực xung quanh vị trí ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh với quy mô 314 ha đối với tuyến metro số 3 nối dài và dự án đường sắt TPHCM - Cần Thơ.

Về tiến độ triển khai, đầu tiên triển khai xác định cụ thể ranh giới, tình trạng pháp lý quy hoạch, đất đai, các chức năng phát triển đô thị của từng khu vực vào quý IV/2024, quý I/2025.

Tiếp đến sẽ tổ chức lập điều chỉnh quy hoạch trong quý I, II, III/2025, làm thủ tục lựa chọn nhà đầu tư quý III và IV/2025. Sau đó, ban hành quyết định phê duyệt dự án năm 2025.

Giai đoạn từ năm 2026 - 2028, vị trí được xác định ở huyện Hóc Môn (khu số 1, xã Tân Hiệp) và ở huyện Bình Chánh (khu vực xung quanh ga Tân Kiên).

UBND TPHCM giao các địa phương xây dựng kế hoạch khai thác và chuẩn bị dự án đối với từng khu đất. Trường hợp các địa phương đề xuất chuyển các khu đất từ giai đoạn 2026 - 2028 lên giai đoạn 2024 - 2025 hoặc đề xuất thêm các khu đất khác để làm từ năm 2026-2028 thì báo cáo UBND TPHCM xem xét.

Các đơn vị liên quan xác định cụ thể ranh giới, tình trạng pháp lý quy hoạch, đất đai cùng các chức năng phát triển đô thị. Sau đó, TPHCM sẽ xem xét lập điều chỉnh quy hoạch, chọn nhà đầu tư và ra quyết định phê duyệt dự án, dự kiến trong năm 2025.

Nghị quyết 98 đang được cả hệ thống chính trị TPHCM khẩn trương, quyết liệt triển khai và đã đạt được nhiều kết quả bước đầu. Thành phố đang dần gỡ các nút thắt tồn tại nhiều năm nay về vấn đề đầu tư hạ tầng trong bối cảnh hạn hẹp nguồn ngân sách cũng như giải quyết vấn nạn kẹt xe, đền bù giải phóng mặt bằng ở những dự án đầu tư công trọng điểm.

Đầu tư 5 dự án giao thông theo hình thức BOT ở khu vực cửa ngõ, triển khai dự án vành đai 3 và thực hiện thí điểm mô hình TOD đã cho thấy Nghị quyết 98 đang đi vào thực tiễn cuộc sống, sẽ là đột phá về đầu tư hạ tầng đô thị để TPHCM bứt phá, vươn xa.

Nam Đàn