Khoảng 50.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng

Tranh chấp trong cấp sổ hồng chủ quyền căn hộ

Số liệu của Sở Tài Nguyên - Môi trường (TN-MT) TPHCM cho thấy, từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, thành phố có 232 dự án nhà ở. Cơ quan chức năng đã cấp sổ hồng cho hơn 71.000 căn hộ. Sở TN-MT TP đã xây dựng kế hoạch, đến năm 2023 cấp khoảng 40.000 sổ hồng.

Song, theo HĐND TPHCM, vấn đề nổi cộm, gây bức xúc nhiều nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư là việc cấp sổ hồng cho cư dân. Có khoảng 50.000 căn hộ thuộc trường hợp này. Nhiều nơi cư dân ở tới hơn chục năm vẫn chưa nhận được sổ hồng dù từ lâu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nguyên nhân theo HĐND TP là do một số chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đã thế chấp dự án cho các tổ chức tín dụng, hoặc đang chịu quyết định của cơ quan thi hành án. Cũng có trường hợp do xây dựng sai thiết kế được duyệt hoặc không làm thủ tục cấp sổ cho người dân theo quy định.

Sở TN-MT thống kê, hiện toàn TP có 60 dự án thế chấp ngân hàng. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM khẳng định, chủ đầu tư có quyền thế chấp dự án để lấy nguồn vốn xây dựng, nhưng khi xây xong phải giải chấp ở ngân hàng và nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân.

Tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị, chủ đầu tư

Tranh chấp giữa ban quản trị (BQT) ban quản lý (BQL) các nhà chung cư là vấn đề nóng hiện nay. Hầu hết liên quan đến kí kết hợp đồng; điều kiện sống; quản lí, chi phí vận hành, bảo trì.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng Trần Hoàng Quân, tranh chấp giữa cư dân với BQT, CĐT tại các chung cư đang là vấn đề rất nóng, dẫn đến nhiều khiếu nại, khiếu kiện trên địa bàn. Những hành vi vi phạm thường thấy: Không công khai Quy chế hoạt động, Quy chế tài chính cho cư dân; Sử dụng, quản lý Quỹ bảo trì sai mục đích; Không công bố báo cáo thu chi tài chính hàng tháng; Không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên ...

Để tranh chấp không thành điểm nóng ở các chung cư

Mới đây (tháng 6/2022), Sở Xây dựng đã ban hành Kế hoạch 5272, phối hợp cùng với các quận, huyện, TP Thủ Đức tổ chức các đoàn kiểm tra liên ngành (Công an, Sở Xây dựng, Sở TN-MT và các sở, ngành liên quan) kiểm tra, rà soát tính pháp lý các dự án cũng như việc thực hiện giao kết giữa BQT, BQL, CĐT ở các chung cư xảy ra tranh chấp tại 20 quận, huyện của TP.

Công tác kiểm tra sẽ kéo dài đến hết tháng 7 và tập trung vào các nội dung: pháp lý đầu tư xây dựng và hoàn thành công trình chung cư; tình hình quản lý, sử dụng chung cư; bảo trì, an toàn phòng cháy chữa cháy; hoạt động của ban quản trị; nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, quản lý, vận hành chung cư. Đến cuối tháng 7/2022, sẽ tổng hợp việc thực hiện kế hoạch.

Quan trọng vẫn là khâu xử lý phải kịp thời, kiên quyết  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, có đầy đủ cơ chế bảo vệ quyền lợi cư dân: cơ quan quản lý Nhà nước, thể chế pháp luật, các hiệp hội, các cơ quan truyền thông... Theo các chuyên gia, cần quy định rõ hơn quyền hạn, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền cơ sở ở những nơi xảy ra tranh chấp. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng chung cư là khá đầy đủ, nhưng  cần đẩy mạnh việc phổ biến, tuyên truyền đến người dân.

Việc kiểm tra, giám sát và xử lý không thể mang tính hình thức hoặc cho phép tiếp tay, bao che cho vi phạm. Cần tìm ra nguyên nhân sâu xa của các tranh chấp mà xử lí kịp thời. Việc xử lý vi phạm cũng cần kiên quyết hơn. Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị, UBND Thành phố đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế CĐT bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại Tòa án nhân dân trong một vụ án dân sự.

Hiện có tình trạng hội nghị nhà chung cư tổ chức mang tính hình thức, lấy lệ, nhiều khi do CĐT, BQT tránh bị phạt. BQT được bầu ra, nhưng không đáp ứng yêu cầu của cư dân hoặc làm việc thiếu công khai, minh bạch… Về phía mình, cư dân cũng phải hiểu quyền lợi, quy định của luật pháp để giám sát. Cần trực tiếp tham gia các hội nghị, hoạt động của nhà chung cư và có ý kiến đóng góp, bảo vệ quyền lợi của chính mình. Bầu người có năng lực tham gia BQT và phải có cơ chế giám sát. Thành viên BQT cũng nên được đào tạo kỹ năng quản lý.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D của Công ty Cổ phần DKRA Vietnam cho rằng, để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa cư dân, BQT, BQL, CĐT, vai trò của BQL rất quan trọng. Việc ứng dụng công nghệ mới trong quản lý cũng là xu thế tất yếu để minh bạch, nhanh nhạy thông tin, nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư .

Kim Ngân