Tái cấu trúc không gian siêu đô thị, mở rộng động lực tăng trưởng cho TPHCM

Ngày 25/8, tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề "Siêu đô thị – Siêu cơ hội" do Tạp chí điện tử Nhà Quản trị (TheLEADER) tổ chức, các chuyên gia cho rằng việc mở rộng không gian phát triển sau sáp nhập cùng Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua đang tạo nền tảng để TPHCM bước vào giai đoạn phát triển mới.

Thể chế và hạ tầng tạo dư địa phát triển mới

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), điểm khác biệt không gian mới của TPHCM sau mở rộng không chỉ nằm ở quy mô, mà ở khả năng hội tụ các lợi thế về công nghiệp công nghệ cao, cảng biển nước sâu, logistics quốc tế, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.

Ở góc độ kinh tế, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng TPHCM đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá, nhưng cơ hội chỉ có thể trở thành hiện thực nếu đi cùng những thay đổi về thể chế và mô hình quản trị.

Theo ông, việc Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị đã tạo cơ sở để TPHCM phát huy các cơ chế đặc thù, mở rộng quyền chủ động trong quản trị và triển khai các mô hình phát triển phù hợp với một đô thị tiên phong, hội nhập quốc tế.

Định hướng này cũng phù hợp với Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị, đặt mục tiêu đến năm 2045 xây dựng TPHCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của châu Á, tiến tới trở thành đô thị toàn cầu vào năm 2075.

Hạ tầng chiến lược sẽ định hình diện mạo siêu đô thị

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity, cho rằng thách thức lớn của TPHCM không chỉ là ùn tắc hay ngập nước, mà còn là chi phí logistics và chi phí đi lại đang làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế đô thị.

Theo ông, bốn nhóm hạ tầng chiến lược sẽ tạo chuyển biến lớn cho TPHCM trong những năm tới.

Thứ nhất là mở rộng mạng lưới metro. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 200 km đường sắt đô thị. Giá trị lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng thị trường lao động, giúp người dân tiếp cận việc làm và nhà ở thuận lợi hơn.

Thứ hai là Cảng hàng không quốc tế Long Thành, dự án được kỳ vọng nâng cao năng lực kết nối quốc tế của toàn vùng và hỗ trợ TPHCM tiến gần hơn tới vị thế đô thị toàn cầu.

Thứ ba là hệ thống Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng. Khi các tuyến kết nối Bắc - Nam, Đông - Tây được hình thành, hàng hóa từ các khu công nghiệp đến cảng biển và sân bay sẽ không còn phải đi qua khu vực lõi đô thị, qua đó giảm áp lực giao thông và chi phí logistics.

Thứ tư là không gian Cần Giờ - Vịnh Gành Rái, khu vực được đánh giá có tiềm năng trở thành trung tâm kinh tế biển mới của TPHCM và vùng Đông Nam Bộ.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng quy hoạch đô thị cần có tầm nhìn dài hạn nhưng không nên quá cứng nhắc. Điều quan trọng là xây dựng một khung phát triển chiến lược, xác định rõ các ưu tiên và lộ trình triển khai để biến định hướng thành kết quả cụ thể.

Thị trường bất động sản có thêm dư địa phát triển

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, việc mở rộng không gian phát triển cũng được kỳ vọng tạo động lực mới cho thị trường bất động sản.

Theo bà Dung, sau khi TPHCM mở rộng địa giới phát triển, thị trường có thêm dư địa về quỹ đất, nguồn cung và lựa chọn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người mua nhà.

Nhờ quỹ đất lớn hơn, người mua có thêm lựa chọn về vị trí, loại hình sản phẩm và mức giá.

Hiện nay, đối với thị trường sơ cấp, mức giá căn hộ trung bình của TPHCM mới đã có sự điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn khi có thêm sự tham gia của các khu vực mở rộng. Giá căn hộ sơ cấp bình quân trên thị trường mở rộng được ước tính giảm khoảng 17,4% so với trước đây.

Không chỉ nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng có nhiều dư địa phát triển hơn. Quỹ đất công nghiệp tăng, tạo thêm không gian cho sản xuất, đồng thời mở rộng lựa chọn về vị trí và chi phí thuê đối với doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, khi không gian đô thị được tái cấu trúc cùng với hạ tầng liên kết vùng và thể chế mới, TPHCM sẽ có thêm điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, mở rộng thị trường lao động, thu hút đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh của siêu đô thị trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

Linh Anh